Оформление покупки недвижимости в Испании и затраты на содержание


Процедура покупки недвижимости в Испании

  • 1 день - заключение частного контракта купли-продажи (договора резерва) Размер задатка обычно от 3000 до 10000 Euro.

  • Подача документов на получение N.I.E. (идентификационный номер иностранца) Аналог ИНН. Номер необходим для оформления сделки и оплаты налогов.

  • в течение 1-3 месяцев осуществление платежей в порядке, установленном частным договором купли-продажи. При получении ипотечного кредита необходимо оплатить 30% стоимости покупки.

  • до 3-х месяцев - подписание публичного договора купли-продажи - Эскритура (Escritura) в присутствии нотариуса.

  • подписанная Эскритура подается в Государственный регистр собственности. После внесения в регистр выдается Свидетельство собственности.

Расходы на оформление покупки

  • нотариальные расходы - оплачиваются по специальной шкале в зависимости от стоимости недвижимости. Например, в случае использования ипотечного кредита налог немного больше.

  • расходы на регистрацию в регистре собственности - Специальная шкала. Примерно 1%.

  • НДС - 10% для жилой недвижимости от застройщика. Весь НДС идет за счет покупателя, даже при ипотечном кредитовании.

  • налог на документальное оформление юридических актов - 1% от стоимости, указанной в Эскритуре

  • при приобретении недвижимости на вторичном рынке - передаточный налог (8% от стоимости, заявленной в Эскритуре). Оплачивается в Совете по экономике и Финансам Испании.

  • налог Plus Valia - точную величину налога указывает местная мэрия. На его сумму влияет изменение стоимости земельного участка с момента покупки до момента продажи ее хозяином.

Суммарно все затраты по оформлению покупки недвижимости без учета ипотечного кредита составляют около 9-10% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 13-14%.

Годовые расходы на содержание жилья

Абонентская плата водоснабжения за квартал 36,01 евро и за электричество 25 евро каждый месяц (3,3 kW). Также Вы оплатичиваете за использование воды и электроэнергии по счетчику.

Стоимость коммунальных услуг / цены в евро:*

Электроэнергия (ежемесячная абонентская плата) 25 Евро
Стоимость электричества кВатт/час(в зависимости от района) 0,115383 Евро
Вода (абонентская плата каждые 3 месяца) 36,01 Евро
Установка новой телефонной линии от ~ 30,00 Евро
Абонентская плата за стационарный телефон (в месяц) от ~ 15,00 Евро
Линия интернет без ограничений (в месяц) от ~ 20,00 Евро

* все данные на 2015 год. Стоимость установки телефонной линии и интернет зависит от компании предоставляющей услуги и наличия инфраструктуры в конкретной урбанизации.

Эти счета оплачиваются прямым платежом с банковского счета клиента (Domicilio bancario).

Все владельцы недвижимости, которые построены группами (urbanizacion), обязаны следовать законодательству Испании по оплате содержания и присмотра, например бассейна и зеленых зон. Оплата взноса делается ежемесячно, квартально, два или один раза в год, в зависимости от комунидада. Сумма зависит от числа владельцев и предлагаемых услуг. Например, урбанизация с бассейном и теннисными кортами и со 100 владельцами будет платить примерно 150 евро в месяц.

Ежегодные налоги:

  • налог на недвижимость - IBI: ~ от 0,15% до 0,5%(в зависимости от региона Испании). Платится от стоимости недвижимости заявленной в эскритуре (купчей). Платится один раз в год и зависит от кадастровой стоимости.
  • налог с нерезидента (IMPUESTO  SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES): ~ 0,02% от стоимости недвижимости заявленной в эскритуре (купчей). Платится один раз в год и зависит от кадастровой стоимости.

Ипотека в Испании

Многих покупателей привлекает возможность купить недвижимость в Испании в кредит (ипотека). Кредит могут получить как граждане Испании, так и иностранные граждане, в том числе Россияне. Сумма кредитования обычно составляет до 50%, хотя в некоторых случаях размер кредие может достигать 60-80%. Оценка недвижимости производится банком, дающим кредит. Обычный срок кредитования 5 – 25 лет с процентной ставкой о 3,50% - 4,50 % годовых в зависимости от текущей европейской ставки рефинансирования. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от ежемесячного дохода.

Для получения ипотечного кредита, покупатель недвижимости должен предоставить в банк следующие документы и их копии (полный список документов зависит от конкретного банка):

  • Декларация о доходах за 2 последних года
  • Справка с места работы о зарплате за 3 последних месяца
  • Выписка с банковского счета за последние 12 месяцев
  • Выписка из бюро кредитной истории
  • Копия паспорта
  • Справка об отсутствии судимости для некоторых райнов Коста Бланки

Важно иметь в виду, что все лица, которые будут фигурировать в договоре купли-продаже (купчей), должны предоставить аналогичные документы. Ипотечный отдел банка изучает ваши документы и оценивает недвижимость, которую вы желаете приобрести. На основании этой информации банк принимает решение о выдаче кредита. После того, как выдача кредита одобрена, вам предоставят расчет по расходам на его оформление, ежемесячным выплатам, процентным ставкам, условиям преждевременного погашения.

Примерные ежемесячные выплаты в зависимости от размера займа и сроков ипотеки (исходя из процентной ставки 3,50%):

Сумма кредита
тыс.€

5 лет

7 лет

10 лет

15 лет

20 лет

25 лет

50 910 € 675 € 495 € 360 € 305 € 265 €
100 1.820 € 1.350 € 990 € 720 € 610 € 530 €
150 2.730 € 2.250 € 1.485 € 1.080 € 915 € 795 €
200 3.640€ 2.700 € 1.980 € 1.440 € 1.220 € 1.060 €
300 5.460 € 4.050 € 2.970 € 2.160 € 1.830 € 1.590 €

Расходы на оформление кредита на 100.000 евро:

Комиссия за открытие кредита (1,5% от суммы займа) 1.500,00 евро
Гербовый сбор, гонорар нотариуса и стоимость
регистрации недвижимости
2.830,00 евро
Банковская оценка недвижимости 400,00 евро
Итого: 4.730,00 евро

Обратите внимание, что недвижимость, на которую оформлен ипотечный кредит, должна быть обязательно застрахована. Стоимость страхового полиса составляет примерно 150-300 евро/год. Так же, в первый год кредитования как правило банк требует оформления медицинской страховки для получателя кредита.

Условия ипотечного кредита в Испании:

Годовой процент 3,50% - 4,50%
Переменный процент Euribor* + банковский интерес Банковский интерес составляет 1,25% - 2,00%
За частичное преждевременное погашение 0 - 0,50% от суммы, которая выплачивается
За преждевременное погашение 0-0,50%  от суммы

* Все данные 2015года.
* Euribor – европейская процентная ставка (ставка рефинансирования)

Покупка вторичной недвижимости в Испании

Процесс покупки зарубежной недвижимости из вторых рук несколько отличается от приобретения новостройки. Испанскую «вторичку» россияне обычно находят и покупают через агентства.

Следует обязательно увидеть дом своими глазами, сравнить предложения на месте, прежде чем принимать окончательное решение.

Официальная статистика вряд ли поможет определить, насколько адекватна цена, которую запрашивает продавец, - стоит ориентироваться на недавно реализованные объекты с аналогичными характеристиками (расположением, инфраструктурой, площадью, качеством строительства) и другие предложения в выбранном регионе. Сейчас, когда многие испанские продавцы готовы к компромиссам, самое время для встречных предложений со стороны покупателя.

Предварительный договор и проверки

После того как стороны договорились о цене, они подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa), в котором указаны характеристики недвижимости, стоимость, размер залога, определен срок подписания окончательного договора купли-продажи в присутствии нотариуса. Покупатель вносит залог (по договоренности, обычно от 10% от стоимости), владелец снимает объект с продажи. Предварительный договор подписывается без нотариуса, но имеет полную юридическую силу.

На основании предварительного договора россияне должны получить идентификационный номер иностранца (N.I.E.) в консульстве Испании в России или в отделении полиции по месту приобретения недвижимости. Также до окончательного оформления сделки следует открыть счет в испанском банке.

Приобретая жилье на вторичном рынке Испании, особенно важно проверить юридический статус недвижимости: законность постройки на данном земельном участке, наличие обременений и то, кто является собственником недвижимости. Сделав запрос в Регистр собственности (Registro de la Propriedad), покупатель получает документ (Nota Simple) с информацией о владельце и ипотечных обременениях. Если дом находится в прибрежной полосе, в местных органах управления следует узнать, разрешено ли строительство на этом участке, возможна ли перепланировка здания в будущем. Необходимо удостовериться, что все налоги и коммунальные платежи погашены и жилье не сдано в аренду. Проверкой обычно занимается юрист, который специализируется на операциях с недвижимостью. Самостоятельно собрать бумаги проблематично, к тому же для этого нужно хорошо знать испанский.
Параллельно те покупатели, которые рассчитывают на банковское финансирование, занимаются оформлением ипотеки. Испанские банки готовы предоставлять россиянам кредиты в размере до 50%-60% от оценочной стоимости недвижимости под 3,5-4,5% годовых.

Банковская проверка поможет еще раз убедиться в том, что дом возведен законно и нет риска, что его снесут.

Окончательный договор, налоги и регистрация

Примерно через 1-2 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотечный кредит, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает ключи от дома, а покупатель - оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки в кредит это делает представитель банка. Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не одного владельца, но и членов его семьи.

Покупатель оплачивает налог на передачу прав собственности (I.T.P.-8% от указанной в договоре стоимости), оплачивает услуги нотариуса и регистрационный сбор (до 2%).

В целом дополнительные расходы покупателя при покупке вторичной недвижимости в Испании составляют около 10%, а при оформлении ипотечного кредита – до 13-14% от стоимости жилья.

Оригинал Escritura Publica направляется в Реестр собственности в Мадрид, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги. Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство.